题目：“抵顶行为”视同销售or债权担保
关键词： 抵顶协议 抵押担保 视同销售
案情概要：
上诉人：山西某地稽查局
被上诉人：瑞明房地产公司
2019年山西某稽查局进行税务检查的过程中，查明：瑞明房地产公司少缴营业税11878011.78元、增值税4234929.9元、城市维护建设税805647.12元、教育费附加483388.23元、地方教育附加322258.86元、企业所得税8147372.99元、城镇土地使用税1153829.97元、土地增值税5655132.48元、印花税263670.5元、契税40700元、应扣未扣个人所得税8933260.8元，合计41918202.63元。其中：瑞明公司将鑫悦花苑小区的多套房产抵顶首宣公司工程款，签订多份抵顶协议，但未见申报缴纳相关税费。
税企争议焦点
瑞明房地产公司与首宣公司签订的抵顶协议是对债权的担保还是以房屋抵顶债务。
税务机关：
抵顶协议内容清晰，且有其他证据相互印证，上诉人作出的应征税款的判断事实清楚，证据确实，且有明确的法律依据。
被上诉人和债权人（首宣公司）之间签订“抵顶协议”的性质，是两个民事主体之间的法律关系，在行政审判中，仅凭被上诉人单方对协议性质的辩解，不足以否定抵顶协议的性质。
对抵顶协议的性质，在上诉人对案件调查时，除了有抵顶协议，还有《商品房销售合同》以及不动产登记部门的预告登记行为。从以上一系列的证据相互印证，合同内容意思表示清楚、准确，即被上诉人就是以房屋抵债。在税务认定上应当视为销售计算税额。
从被上诉人自签订商品房买卖合同并进行预告登记后，被上诉人仍有将房款交给债权人由债权人退还房屋的行为来看，这是被上诉人和债权人两人对之前抵顶协议内容的部分变更，不影响整个抵顶协议的性质。
不论瑞明房产公司出于什么目的将开发的房产以备案和签订合同的形式予以出售，依据税法规定视为其已实际销售。
房产公司：
2012年7月，瑞明公司开发的鑫悦花苑正在进行地基施工，准备使用首宣建材公司混凝土，故将其商品房抵押给首宣公司，而当时商品房并未开建。且，首宣出具的《情况说明》中明确说明双方结算后首宣补给瑞明公司一套房屋面积差价319463.1元，后因首宣有多抵商品房，故退给瑞明公司10套。而各买受人签订《商品房销售合同》后，首宣也会向瑞明公司出具已还款《证明》。因此，瑞明公司将抵押给首宣的上述商品房，即为担保债权实现的抵押行为，并非商品房销售行为。
案例启示：
虽本案目前尚无定论，但仍给我们带来一些启示：
本案中对“抵顶协议”性质的认定关系着收入的确定及纳税节点，
因此抵顶协议中条款如何约定显得尤为重要。对企业来说签订抵顶协议时，应注意条款内容的意思表示导向。若非真实产权转移，无需签订销售合同及后面的预告登记。同时，做好房产抵押担保条款的约定，比如：待开发商收到实际购房人房款后，再转付债权人等。
2、房产公司中容易忽视的税收风险之一：“将开发产品用于抵偿债务（建安工程款等）、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否按非货币性交易准则进行税务处理，是否存在未开发票入账、未计收入、未及时足额申报纳税的风险”；也是税务机关在房企涉税分析中重点关注的方向之一。
3、关注小税种，若认定为视同销售，在计算城镇土地使用税时，应以总的实际占地面积减去抵顶销售房屋的面积除以总建筑面积的值作为计税面积。