题目：“容积率”引发的预征率差异
关键词： 容积率 项目规划 用地类型
案情概要：
原告：海南某房地产开发公司
被告：海南某税务局
2015年11月被告对原告2012年1月1日至2014年12月31日期间的涉税情况进行检查。并于2016年6月被告作出税务处理决定书：原告房地产公司在2012年1月1日至2014年12月31日取得的“博阳郡”项目商品房售销收入31846万元（含应收未收款项），应预缴土地增值税1193万元，已缴纳土地增值税820万元，应补缴土地增值税373万元。对此原告提出“博阳郡”项目获批的建设指标是：居住用地容积率1.067，酒店用地容积率0.92。其中的住宅类应按普通住宅标准以2%的税率预征，而不是按非普通住宅以3%、4%的税率预征土地增值税。
税企争议焦点
“博阳郡”项目住宅类是按普通住宅还非普通住宅预征土地增值税？关键取决于容积率的确认。
房产公司：
1、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》第十七条的规定，对同一清算单位的房地产项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应该分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。
2、当地规划建设局作出的《关于博阳郡项目的规划意见》已经根据开发项目土地的不同用途，将用地性质分为居住用地和酒店用地，居住用地容积率1.067，酒店用地容积率0.92。项目中的居住用地容积率为1.067，大于1，应认定为普通住宅。
税务机关：
由于“博阳郡”项目建设工程规划（临时）许可证和建设用地规划许可证均没有标明容积率的，税务机关向市规建局去函，商请最终确认“博阳郡”项目容积率为0.8。
国家及税务部门在考量给予项目开发、所有者税收优惠时，以项目整体容积率评判其是否满足税收优惠条件，具备合理的理论基础与现实意义。
法院判定结果
本案中，“博阳郡”项目的土地用途为旅游、商住用地，项目建设包括住宅、酒店等，规划指标为：容积率0.8,建筑密度19.8%，绿地率51.8%。“博阳郡”项目系统一规划、整体报建，当地规划建设局也对整个项目颁发了建设工程规划临时许可证，税务机关以整体项目为单位预征土地增值税，并无不当。因“博阳郡”项目容积率低于1.0 故该项目内的房屋均不符合74号文规定的普通住房标准。税务机关处理决定，将“博阳郡”项目按照非普通住宅预征土地增值税，符合法律规定。关于房地产公司主张“博阳郡”项目包含居住用地、酒店用地、防护绿地用地，税务部门应当分别计算容积率并确定房屋是否为普通标准住宅的问题。因“博阳郡”项目为整体报建并取得规划许可，税务部门以项目整体确定容积率并预征土地增值税，符合187号文的规定。房地产公司主张的再审事由不能成立，本院不予支持。
案例启示
1、本案给我们土地增值税清算中容积率的一个确认口径，是整体项目的容积率，而不是地块容积率。通常情况下，数据来源于建设工程规划许可证、控制性详细规划资料与总平面图指标。目前全国政策文件中，选取容积率有明确规定的，以海南的为代表：国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号
2、本案中争议焦点虽是容积率的确认，是按土地还是整体项目；但归根结底，是普通标准住宅认定的问题。在土地增值税预征环节，普通标准住宅的预征率通常低于非普通住宅、商业；在土地增值税清算环节，普通标准住宅还有增值率不超20%，免征土地增值税的税收优惠。因此，越来越多的房地产企业及税务机关开始关注普通标准住宅的认定条件。对此全国各地存在差异，还是要了解项目所在地的政策文件内容，以便充分享受税收优惠。
政策依据
《海南省地方税务局关于普通住宅执行标准有关问题的通知》
《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》
结束语
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信息来源：法院判例原型来源于《中国裁判文书网》，项目名称已做修改。