房开企业“非本项目成本”实务案例解析

合同面积竟比房源多出1万平？警惕供热入网费“跨项目混支”风险

摘要：本案例剖析了B项目在土增税清算中，因供热入网合同面积（10.7万㎡）显著超过申报房源面积（9.7万㎡），导致58.7万元“非本项目成本”被核减的典型风险。重点提示企业需确保成本投入与项目规模严格配比，严防合同内容与清算对象错位的虚列风险。

关键词：供热入网 | 非本项目成本 | 开发成本

案例概要：

房地产企业于2018年11月27日在发改部门进行“B项目”的立项。项目于2019年5月正式开工，竣工日期2022年1月，截至2022年7月，已转让房地产建筑面积占比100%，销售比例100%，已达到清算要求。

2023年1月11日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核基础设施费时，发现企业提供的成本合同存在以下问题：

根据上述信息，试分析上述成本在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图可知：企业与施工单位在2021年签订供热入网合同，合同内容涉及A项目供热入网，合同约定金额6,030,559.50元，约定供热面积107,333.02㎡，企业已全额开票。

税务机关在比对企业提供的供热合同与房源明细表时，发现了两个非常扎眼的矛盾点：

1、项目名称对不上：虽然是清算“B项目”，但合同内容里写的却是“涉及A项目供热入网”。

2、覆盖面积差太多：

合同约定面积：107,333.02㎡

申报房源面积：97,546.74㎡

两者的差额：9,786.28㎡

简单计算一下：按每平方米60元的单价，这多出来的1万平面积对应的金额高达 587,176.80元。

综上所述，税务机关可能认为企业存在多计成本情形，进而影响到可扣除的成本总额，影响土地增值税负担。

总结归纳：

站在税法和公平的视角上来看，企业与热力公司签的合同，单价是确定的，计费逻辑也是清楚的。但问题在于，如果合同覆盖的面积远远超过了该项目自身的房源面积，且合同抬头还关联到了其他项目（A项目），若不能提供充足证据证明超支成本的合理性，那么这多出的58.7万元支出，本质上就属于“非本项目成本”。

根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号），扣除项目必须是实际发生的，且必须与本开发项目相关。这种“张冠李戴”或者“多项目混支”的做法，会被税务机关直接判定为多计成本，进而影响可扣除成本总额，或要求补缴相应的土地增值税。

实务建议：如何避免“成本错位”？

为了不让类似的“细节错误”演变成巨额的补税罚款，我建议企业从以下三点入手：

动态审核房源底数：房源明细表是清算的“定海神针”。财务人员在签署工程、入网合同时，必须先核对合同面积与项目实际规划、销售面积是否一致，别等清算时才发现数据“打架”。

坚持“收入成本配比”：拿B项目的钱去支付A项目的账，这在土增税清算中是绝对的红线。在多项目同时运作的情况下，必须建立严格的成本分摊台账，确保每一分钱都花在正确的项目代码下。

完善凭证的“逻辑链”：仅仅有发票是不够的。案例中虽然企业全额开了票，但因为合同面积的逻辑漏洞，票据依然无法全额扣除。企业应保留从立项、测绘到合同签订的完整证据链，确保在审计时能自圆其说。

政策依据

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》 （国税发〔2009〕91号）第二十一条、第二十三条