关键字：违章建筑、“违建”开发商难逃处罚
引用：
“违章建筑”大体上可分为两种：一是建筑人在未取得土地使用权、没有建筑许可证的情况下建造的建筑；二是在取得土地使用权的土地上，随意变更原批准的设计规划，所建造的建筑。有资料显示，浙江省杭州市2003年～2004年出让的37宗土地中，约80%的地块超出规划面积，多出的销售金额达4000万元之巨。
案例描述：
某小区纳税人创建房源面积25,063.92㎡，地下部分面积2060.80㎡，地上部分创建房源面积23,003.12㎡，规划约定的地上建筑面积20,675.77㎡，地上部分建筑面积相差2327.35㎡。在我们进行土地增值税清算工作中借用“房地产项目动态管理系统”将纳税人录入系统“基础资料”模块内的建筑面积进行核对，得出“建筑面积不一致”的疑点。
税务机关审核意见：
根据获取的三方数据及相关规定认定本次违建部分房源面积1233.12㎡。对于本次土地增值税清算过程中该项目违建房源的成本予以剔除（违建本次未清算部分系统中维护的面积和收入都是0）。延伸审核：协调当地规划部门对该项目违建部分进行处罚。
案例分析：
该项目首先依据系统内自动检测出的创建房源的面积与建设工程规划许可证中的建筑面积对比得出建筑面积不一致；同时根据纳税人创建房源计算的容积率23003.12/5934=3.88大于土地出让合同约定的容积率上限3.5；根据获取的三方数据进行验证，确定违建部分面积（1233.12㎡）分别为875.27㎡、1233.12㎡、194.18㎡、578.33㎡、587.28㎡。因此在本次土地增值税清算过程中确定将该项目违建房源的成本予以剔除，最终税务机关结合其他因素（成本资料不实等），本项目按照核定征收方式征收土地增值税。
政策依据：
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十七条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
哪些属于违章建筑？
国家没有统一的定义，各地方政府则有明确的规定。一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。
违章建筑依其“违章”的程度不同，有各种不同的情况。从表面上看违章建筑建筑人有无土地使用权上说，违章建筑大体上可以分为两种：一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证;二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑违章建筑，主要包括：
1、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。例如:在住宅楼间公共场地搭建自己的仓库。
2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。例如:一家酒店原本规定建设40层，但是开发商却擅自决定将其建设成45层。
3、擅自改变了使用性质建成的建筑。例如:一家医院申请建设一幢7层高的住院部，但是建成以后却是7层高的员工家属楼。
4、擅自将临时建筑设成为永久性建筑。例如:物业公司说为了修缮房屋给工人搭建了一个房子，但事后却将其改建成一家小超市经营。
分析点评：
“违章建筑”不动产交易不论是否发生产权变更登记，只要实质转移了与该项不动产的占有、使用、收益和处分相关的利益和损失，都应该认定企业“已转让了全部或部分不动产所有权”，这是实质课税原则的体现，也是征收土地增值税的充分依据。因此，对超规划建造的“违章建筑”应征收土地增值税，其依据应该是产权转移合同所确认的销售收入。
产生违章建筑的原因是多方面的，既有当事人的原因，也有其他方面原因。而对于违章建筑所要承担的法律后果也不是唯一的，有没收、限期拆除，也有罚款补办手续的，而且没收、限期拆除仅限于严重违反城市规划的情形。行政主管部门没有对违章建筑作出没收或拆除的决定，是其基于社会整体利益的考虑后综合权衡作出的决策。那么，其中相当多的违法建筑还可以纠正，并于纠正后与合法建筑一样永久存续。即使在不能纠正的违法建筑中，也还有相当部分属于影响城市远期规划的，近期内还可以为人们所利用，不必立即拆除。在行政主管部门作出处理决定之前，我们无从知晓违章建筑最终的命运。