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不可售的公共配套设施 物业公司 开发成本
引用：
公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。具体来讲，房企开发项目配套设施包括：居委会用房、派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、商店、文体场馆、中小学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、公共厕所、其他服务设施等等公共配套设施费。
对于不可售的公共配套设施，在房地产完工的时候都会进行产权移交，但是具体怎样移交，特别是对于移交的定义，移交给谁算是合法移交，移交给业主委员会？物业公司？移交or不移交，坑就在那里！
案例描述：
甲房地产公司进行土地增值税清算，截止到清算日，共取得收入：693,860,752.1元，发生总土地成本：109,245,367.40元，总开发成本397,106,139.9元，税金：38,411,120.21元。
企业创建房源建筑面积如下（单位㎡）：
| 房产类型 | 总建筑面积 | 总可售建筑面积 | 已售建筑面积 |
|---|---|---|---|
| 普通住宅 | 101,388.49 | 101,388.49 | 101,388.49 |
| 地下车库 | 21,482.62 | 21,482.62 | 0.00 |
| 地下储藏室 | 9,660.68 | 9,660.68 | 9,660.68 |
| 其他住宅 | 5,652.98 | 5,652.98 | 5,652.98 |
| 不可售公共配套设施 | 4,680.83 | 0.00 | 0.00 |
| 合计 | 142,865.60 | 138,184.77 | 116,702.15 |
其中，不可售公共配套设施中，物业管理用房357.17㎡，便利店704.33㎡，幼儿园1748.55㎡，其他有验收报告的人防间1870.78㎡。企业将上述物业管理用房、便利店、幼儿园产权移交给了关联方甲物业公司，签订了产权移交协议。
移交协议如下：
税务机关审核意见：
此部分的公共配套设施应按照未售房源处理，分摊相应的土地以及开发成本。
案例分析：
本例中，甲企业将上述产权移交给了关联的甲物业公司而不是移交给了该小区的全体业主委员会（产权归全体业主所有）。此处要敲黑板重点说明的是，我们通常所说的全体业主委员会并非是公司或小区物业随便组织人手成立的小团体，而是具有独立法人资格，经过工商部门认定的民间非盈利组织。
因此，税务机关在审核此项目时认为，甲企业将上述幼儿园，便利店等移交给关联方甲物业公司，产权还在甲开发商名下，并非归属于全体业主所有，此部分的公共配套设施应按照未售房源处理，分摊相应的土地以及开发成本。
建筑面积法下，普通住宅分摊的开发成本=已售普通住宅建筑面积/总可售建筑面积*总开发成本，当公共配套设施作为未售房源时，总可售面积增大，分摊的开发成本减小，增值率上升。
针对公配作为可售和不可售两种情况，我们对土地、开发成本和税负的影响做以下比较。（土地成本采用占地面积法，其他开发成本采用建筑面积法）
我们都知道，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)的规定，普通住宅部分增值率不超过20%可免征普通住宅部分土地增值税，不少企业也会根据此文的规定进行一定的税收筹划。但我们筹划的同时一定要注意公共配套设施移交的合规性。若是让此部分的分摊毁掉呕心沥血筹划出来的成果，企业又怎一个惨字了得!
政策依据：
《土地增值税清算管理规程》第二十四条规定：“审核公共配套设施费时应当重点关注：公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。”
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 （国税发〔2009〕31号 ）第十七条 规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： (一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
国税发〔2009〕31号 第27条第5款公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。强调非营利性。
《中华人民共和国建设部令168号》第三十一条：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号） 第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
我们建议：
移交有风险，筹划需谨慎！房地产企业在筹划时一定要注意公共配套设施移交的合规性。如果拿不准是否有风险，不妨先用《协同税收风险识别与控制系统》提前做个风险检测，将此类风险在事前就解决掉。
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作者：宿晴
编辑：税小云