关键词：土地增值税清算，地上车位分摊成本
案例：
某市房地产企业土地增值税清算项目，建筑面积如下表：
| 房源类型 | 总可售面积 | 已售面积 | 未售面积 |
|---|---|---|---|
| 普通住宅 | 202307.54 | 201505.14 | 802.4 |
| 非普通住宅 | 1450.45 | 1450.45 | |
| 商铺 | 7677.4 | 7208.01 | 469.39 |
| 地上车位 | 7395 | 6830.72 | 564.28 |
| 地下车位 | 1581 | 1555.89 | 25.11 |
| 地下储藏室 | 10086.17 | 4429.33 | 5656.84 |
| 小计 | 230497.56 | 222979.54 | 7518.02 |
项目总收入755,348,694.48元,其中普通住宅642,238,949.47元,非普通住宅6,443,378.19元,其他项目项目106,666,366.81元；土地成本61,662,135.16元，开发成本413,852,813.00元（包含前期工程费、建安成本、基础设施费、公共配套费、开发间接费），允许扣除的税费40,120,549.03元，其中普通住宅税费34,112,694.51元，非普通住宅税费342,241.76元,其他项目税费5,665,612.75元。分析过程为简化计算只考虑地上车位对开发成本的影响，土地成本因各地采用的分摊方法不同，本案例中暂不考虑地上车位对土地成本分摊的影响。
地上车位是否分摊开发成本对计算结果的影响
| 地上车位分摊成本 | 地上车位不分摊成本 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 普通 | 非普通 | 其他 | 普通 | 非普通 | 其他 | |
| 收入 | 642238949.47 | 6443378.19 | 106666366.8 | 642238949.5 | 6443378.19 | 106666366.8 |
| 土地成本 | 51591312.65 | 1152866.24 | 5171794.21 | 51591312.65 | 1152866.24 | 5171794.21 |
| 开发成本 | 361797621.74 | 2604248.01 | 35952519.56 | 373789834.7 | 2690568.91 | 24473297.61 |
| 加计 开发费用 | 124016680.3 | 1127134.27 | 12337294.13 | 127614344.2 | 1153030.54 | 8893527.54 |
| 税费 | 34112694.51 | 342241.76 | 5665612.75 | 34112694.51 | 342241.76 | 5665612.75 |
| 扣除合计 | 571518309.22 | 5226490.28 | 59127220.65 | 587108186.1 | 5338707.46 | 44204232.11 |
| 增值额 | 70720640.25 | 1216887.90 | 47539146.16 | 55130763.4 | 1104670.72 | 62462134.7 |
| 增值率 | 0.12 | 0.23 | 0.80 | 0.09 | 0.21 | 1.41 |
| 应缴土增税 | 0 | 365066.37 | 16059297.43 | 0 | 331401.21 | 24600432.53 |
| 已缴土增税 | 12811540.21 | 128534.08 | 2127806.86 | 12811540.21 | 128534.08 | 2127806.86 |
| 应补土增税 | -12811540.21 | 236532.29 | 13931490.57 | -12811540.2 | 202867.13 | 22472625.67 |
| 小计应缴税款 | 1,356,482.65 | 9,863,952.60 | ||||
通过以上计算得知，地上车位不分摊开发成本对清算结果影响较大，房地产企业在土地增值税清算过程中一定注意当地的土地增值税清算政策，不要因分摊比例不正确造成清算结果不正确，从而影响公司的资金流。
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