层高系数法和建筑面积法对建安成本分摊的影响

摘要：土地增值税清算中，建安成本（建筑安装工程费）是计算土地增值税的重要组成部分，合理分摊建安成本对于土地增值税清算具有重要意义。接下来将以实务案例的形式，探讨“层高系数法”和“建筑面积法”对建安成本分摊的影响。

关键词：“建安成本”“合理分摊”“层高系数法”

案例概要：

A房地产企业开发建设的“明湖公园”商住楼项目，于2023年10月20日，满足土地增值税清算的条件，企业遂决定申报清算，经核算，“明湖公园”项目共发生建筑安装工程费45,000,000.00元。

明湖公园房源信息如下：“明湖公园”商住楼项目，共1栋商住楼，1层为商业，层高4.8米，商业面积1200㎡，2到15层为普通住宅，层高3.0米，普通住宅面积16800㎡。

建筑面积法下，建安成本分摊如下：

层高系数法下，建安成本分摊如下：

1.选取普通住宅的层高2.9米作为基准层高；

2.商业层高系数=4.8/3.0=1.6；

3.按层高系数调整后的普通住宅面积=16800*1=16800㎡，按层高系数调整后的商业用房的建筑面积=1200*1.6=1920㎡，按层高系数调整后的已售商业用房的建筑面积=1100*1.6=1760㎡；

4.按层高系数法调整后的建筑面积进行分摊：

案例解析：

由上述案例概要可知，已售商业用房在本次清算时，若用“建筑面积法”可分摊建安成本2,750,000.00元；若用“层高系数法”，可分摊建安成本4,230,769.23元。不同分摊方法下，分摊差额高达1,480,769.23元。这将直接影响商业用房的增值率，甚至有可能影响商业用房的应缴土地增值税。

总结归纳：

建安成本申报分摊时，常见的分摊方法有：建筑面积法（包括总建筑面积、总可售建筑面积、规划建筑面积等等）、直接成本法、层高系数法、收入权重法等，选择不同的分摊方法，将产生不同的分摊结果。

房地产企业在项目数据申报前，需结合当地的分摊口径，综合考虑选择最优的分摊方法以合理避税。

政策依据：

《新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号》

六、关于清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题

　　清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。

　　商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。

商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高

《关于土地增值税若干具体问题的公告(征求意见稿)》（国家税务总局）

十三、关于单栋建筑物中保障房与商业用房的建筑成本扣除问题

单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。

商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高

关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）

对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。

关于进一步规范土地增值税管理的公告（湖南省地方税务局公告2014年第7号）

关于住宅与商业用房的成本扣除问题

单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。

商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高

关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局）

同一清算单位中商业用房的建筑安装工程费可按层高系数予以计算调整。（十四）如何运用层高系数法计算调整商业用房分摊的建筑安装工程费？运用层高系数法计算调整商业用房的适用范围为权属登记证上列明用途为商业的房地产。

计算层高系数

住宅平均层高=(∑(住宅建筑面积×住宅层高))/住宅总建筑面积

设定住宅平均层高系数为1

商业用房层高系数＝商业用房层高/住宅平均层高

计算总层高系数面积

（1）总层高系数面积=∑(某类型房地产可售建筑面积×某类型房地产层高系数)（2）商业用房已售部分的层高系数面积＝商业用房已售建筑面积×商业用房层高系数。