土地增值税清算中“售价偏低”的案例分析

摘要：在土地增值税计算中，销售收入是决定增值额及应纳税额的关键因素之一，在土地增值税清算审核中，税务机关会对房地产销售价格给予特别关注，验证交易的真实性与合理性，防止企业通过人为压低售价来减少土地增值税的计税基础，从而达到逃避或减少税收的目的。

在土地增值税清算审核中，收入售价偏低的审核通常涉及到特定的处理方法以及不同地区收入售价偏低的标准有所不同，本文将通过一个简单的案例来跟大家一起学习探讨一下。

关键词：关联方交易 收入售价偏低

案例概要：

甲房地产企业于2016年7月8日在发改部门进行“雅苑一期”项目的立项，本项目正式开工日期为2016年8月2日，2017年2月25日取得最后一张预售许可证，并与2018年10月1日竣工验收，截止到2020年3月，本项目中已售建筑面积占总可售建筑面积的91%。

2020年5月10日，该项目所在地主管税务机关对甲房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核甲房地产企业申报的销售明细中发现，本项目共开发商铺5套，均于2018年售出，其中有两套商铺转让给其关联企业——乙商业管理公司，企业所申报的商铺部分销售明细详见下表：

根据上述信息，试分析甲公司在清算过程中确认的商铺部分收入是否合理？在销售过程中存在什么样的风险？

案例解析：

由上表可知，甲房地产有限公司2018年度销售给其他个人的商铺均价为21,180.36 元/m2，同一时期，销售给其关联企业——乙公司的两套商铺（商铺104、105）销售单价仅为14,800.00元/m2，这一销售单价低于同年度销售给其他个人的商铺均价30%以上。

同时乙公司确为甲公司的关联公司，甲公司将本项目中的开发产品以较低价格销售给乙公司的行为，存在“销售单价偏低”的风险，

在实务中，税务机关针对销售给关联公司且售价明显偏低的房源，会从销售行为真实性和价格公允性两方面进一步审核。

销售真实性核查：

合同审查：检查双方购房合同详细条款，确保合同内容的合法性。

资金流验证：通过银行流水等财务记录，验证相关款项是否实际支付。

交付与使用情况：调查房源的交付状态和实际使用情况，佐证交易真实性。

价格公允性评估：

选取同一地区、相同房屋类型、相似条件的近期案例，对比售价是否偏离正常市场价范围，必要时可委托独立第三方评估机构，进行市场价值评估，获取客观公允的市场价格参考。

综上，企业自行申报上述两套商铺售价明显偏低，且交易方为关联方，易引起税务机关关注，对该部分房源收入按照公允价值进行调增，同时缴纳相关税费。

归纳总结：

在房地产运营的复杂生态中，部分企业为达税收优化目的，采取向关联方低价转让房产的策略，旨在降低应税收入，减少应纳税款。

在实务中，税务机关尤其重视对关联企业间房产交易的真实性与价格的合理性审查，若售价明显低于市场价值，容易存在“销售单价偏低”的风险。引起税务机关深度介入，对该交易的真实性及价格的公允性展开详尽调查。根据《税收征管法》，税务机关有权对不符合独立交易原则的关联企业交易进行纳税调整，要求企业按照市场公允价值重新确定销售收入，进而可能增加土地增值税、企业所得税等税负，并面临罚款或滞纳金。

因此，房地产企业在处理关联交易时，对于销售价格的制定应更加谨慎，在确保税务合规的前提下，有效地管理关联交易，降低税务风险。

政策依据：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

（土地增值税清算过程中，对于“转让价格明显偏低”的认定标准不同省份政策略有差异）

江苏省（苏地税规[2012]1号）：第三条第三款房地产转让价格明显偏低的收入确定：对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

1、法院判定或裁定的转让价格；

2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；

3、政府物价部门确定的转让价格；

4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

贵州省（贵州省地方税局公告2016年第13号）：第三十一条 房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格30%以上或者低于成本价而又无正当理由的，主管地方税务机关有权核定其销售价格。

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 第十六条　纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

　　（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

　　（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

　　（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

　　组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

　　属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

《中华人民共和国企业所得税法》 第四十一条 企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知（法【2021】94号）

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。