不同项目间共同成本分摊不合理，税务审核有风险！

摘要：

房地产企业在进行土地增值税清算时，成本分摊是一个非常重要的环节，成本分摊的正确与否直接关系到企业应缴纳的土地增值税金额。

本文通过一个具体案例探讨企业在同时开发两个相邻地块的房地产项目时，将部分属于两期共有的成本全额在其中一期列支的情况。

关键词：“土地增值税”“成本分摊”

案例概要：

房地产企业于2009年在发改部门进行“A项目”的立项。项目于2010年11月正式开工，竣工日期2014年5月；房地产企业于2010年在发改部门进行“B项目”的立项，项目于2011年5月正式开工，竣工日期2014年6月，两个项目为相邻的两个地块。

2012年9月10日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知），两个项目同时清算。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核开发成本时，发现企业提供的工程合同和发票存在以下问题。

根据上述信息，试分析上述情况在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图（1）可知

企业与山东清临电力安装有限公司签订临电安装合同，合同内容涉及A、B两个项目的安装工程，合同金额为壹佰玖拾万元整，税务机关通过后续审核时发现，企业已全额开票，并将此部分成本全额分摊到A项目，未针对B项目进行分摊。

由图（2）可知

企业与宁陵市测绘大队签订合同，合同涉及A、B两个项目的测绘费。总票面金额为壹佰陆拾万元整，其中，企业自行分摊到A项目玖拾万元，分摊到B项目壹佰万元。税务机关在审核该笔成本发票发现分摊金额900,000.00+1,000,000.00=1,900,000.00大于票面金额1,600,000.00的情况。

针对本案例图（1）税务机关认为企业与“山东清临电力安装有限公司”的成本分摊存在问题，要求企业按照当地政策和实际情况在A、B两项目进行合理分摊。

针对本案例图（2）税务机关要求企业重新核实该笔测绘费成本在两项目之间的分摊比例。

总结归纳：

在实务中针对项目间的共同成本，企业很容易出现以下情况：

房地产企业在实际操作过程中，将本该属于两期项目的共同成本全部计入其中一期项目中；或是两期项目成本分摊比例存在问题，两期项目部分成本分摊金额大于票面金额，这种成本错配会直接影响到土地增值税的计算和缴纳，若税务机关对上述情况产生异议，企业若无正常理由，税务机关可能质疑这些成本的真实性，进而影响到可扣除的成本总额。

针对本案例，企业在处理成本分摊问题时：

（1）主动沟通：与税务机关进行积极沟通，若有特殊情况解释相关原因。

（2）若是其他原因，则需根据税务机关要求和当地政策口径重新计算并分配成本，确保每一期项目的成本与实际投入相匹配。

政策依据

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第三条