竣工验收阶段“倒签”前期工程费的税务争议案例

摘要

在房地产开发项目的生命周期中，土地增值税清算作为关键环节之一，直接关系到企业的税务负担与经济效益。通常情况下，前期工程费用涵盖规划、设计、可行性研究、“三通一平”等为使土地达到施工条件所必需的成本支出。然而在实际操作中，前期工程费往往存在各式各样问题。

以下将通过一个简单的实务案例来探讨项目后期列支的前期工程费能否扣除。

关键词

土地增值税、前期工程费、竣工验收备案、成本真实性

案例概要

甲房地产有限公司在2019年于A市开发一处房地产项目，于2021年6月启动竣工验收备案流程，2021年11月18日完成备案。2023年项目所在地主管税务机关要求企业进行土地增值税清算申报。

甲公司在土地增值税清算申报中，将竣工验收阶段发生的以下费用计入“前期工程费”：

（上述成本均已全额开票支付）

试分析上述案例存在什么问题以及如何处理。

案例解析：

甲公司于2021年6月已进入竣工验收阶段，此时发生的围挡、桩基检测等费用属于竣工验收必要支出，而非前期开发活动，不得归入“前期工程费”。因此税务机关，要求企业调减相关成本220,000.00元。

企业回应：围挡、护栏等费用为项目整体施工的必要延续，应视为前期工程的自然延伸。

税务机关反驳：费用发生时间晚于主体工程竣工，与前期开发无因果关系；若属于竣工验收必要支出，应列入“开发间接费”或“竣工验收专项费用”，而非前期工程费。

归纳总结：

根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号），前期工程费指项目开发前期的规划、设计、水文地质勘察、通水通电通路及场地平整等支出。

上述案例中，企业涉及税务风险点有：混淆“前期工程费”与“竣工验收费用”的归属期间，人为扩大扣除范围；成本凭证时间与项目进度矛盾，缺乏逻辑合理性支撑。

因此，企业在实操中应严格界定成本归集节点；竣工验收阶段费用单独归集，不得混入前期成本；保留完整的合同、付款凭证、工程进度表，确保成本与开发阶段匹配。

政策依据：

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十一条

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。